indahnesia.com - Discover Indonesia Online

    
You are currently in > Forum > Algemene Indonesiëpraat > View topic

17-01-2015 18:16 · [news] Three more bodies of AirAsia victims to Surabaya hospital  (1 reaction)
17-01-2015 01:23 · [news] Fuel prices lowered, again  (0 reactions)
17-01-2015 00:14 · [news] President dismisses Sutarman as national police chief  (0 reactions)
16-01-2015 12:44 · [news] Alleged terrorists shot dead three villagers in Poso  (2 reactions)
16-01-2015 02:15 · [news] Indonesia to execute six drug convicts  (0 reactions)

morreke
User
spacer line
 

Hallo,

wij zijn van plan een stukje grond te leasen op Lombok om eventueel later een paar bungalows op te zetten. We hebben een advocaat geraadpleegd om de due diligence uit te voeren. Jammer genoeg zijn we moeten vertrekken en verloopt de communicatie redelijk moeizaam via email. Zij heeft een hulpje ingeschakeld die de due diligence voor ons zou doen, deze persoon is gewoon even naar het land gaan kijken, heeft de certificaten gecheckt en het paspoort van degene die het land wil verhuren.

Hij vraagt daar 10.000.000 idd voor. Naar ik hoor een correcte prijs? Krijg je normaal een bewijs van de due diligence of moet je zoals onze advocaat beweert gewoon maar vertrouwen op hun oordeel ? Die 700 euro is best veel geld naar Indo normen als je ziet wat een werk ze ermee gehad hebben (iets dat wijzelf ook hadden kunnen doen).




erwin
User
User icon of erwin
spacer line
 

Om het onbeleefd te zeggen: if it smells like shit, it is shit.


Het is beter spijt te hebben van iets dat je gedaan hebt, dan spijt te hebben om iets dat je niet gedaan hebt

spacer line  

Ik zou gelijk met deze advocaat stoppen. Het verhuren van grond is legaal, dus het onderzoek van de de advocaat zou zich in eerste instantie moeten richten op de volgende vragen:
* Is de verhuurder van de grond ook echt eigenaar
* Is de locatie van de grond eenduidig vastgelegd is is de grond via openbaar toegankelijke grond bereikbaar
Dat is eenvoudig te controleren middels indentiteits bewijzen en grondcertificaten en worden ook al gecontroleerd bij het vaststellen en ondertekenen van de leaseovereenkomst.
Maar als dat in orde is, dan is de vraag of je op dat stukje grond ook mag bouwen en vervolgens of je daarna ook mag verhuren. Ofwel kan je een bouwvergunning (IMB) en verhuurvergunning (Pondok Wisata) verkrijgen. Mag dat niet dan is dat stukje grond vrijwel waardeloos, dus een eerste verkenning van de mogelijkheden door een notaris is niet onbelangrijk. En dan nog zou ik nooit de leaseovereenkomst tekenen als er geen 100% zekerheid is, wat kan worden geregeld door dat in de voorwaarden van de leaseovereenkomst op te nemen en de leasesom pas vrij te geven voor betaling als de IBM en Pondok Wisata is afgegeven.
Verder zou ik me goed laten adviseren over de opstelling van de leaseovereenkomst met aandacht voor:
* een verlengingsclausule met een vaste prijs (meestal gecorrigeerd voor de inflatie)
* rechten van de huurder (gebruik, doorverkoop etc.)
* plichten van de verhuurder (verbod op verkoop, plichten gaan over op erfgenamen etc.)

Dus ik zou een vertrouwenspersoon zoeken die je in al deze zaken kan adviseren, en dan is 10 juta wellicht een redelijk bedrag.




morreke
User
spacer line
 

dank je wel voor de duidelijke info, de leaseprijs valt voor ons goed mee en de eigenaar gaat er mee akkoord dat er gespreid betaald wordt (2-2-5-6 jaren) voor de eerste 15 jaar. Daarna mag nog eens 15 jaar verlengd worden. Hij wil wel dat alles wat wij op die grond bouwen daarna eigendom van hem wordt. Is dit gebruikelijk ? Het gaat hier wss om houten bungalows en een paar kleine betonnen gebouwtjes, die zijn tegen die tijd wel aan renoveren toe lijkt me.We hebben geen kinderen aan wie we iets na kunnen laten dus het lijkt ons niet zo een big deal maar het zit me toch niet helemaal lekker.



spacer line  

Lease is meestal voor 20 a 30 jaar met een verlengingsmogeijkheid voor eenzelfde periode. Na afloop van de lease zijn alle gebouwde opstallen voor de eigenaar van de grond. Met deze lease constructie betaal je in feite twee maal een vergoeding voor het gebruik van de grond en moet je het gebouwde onroerend goed in een periode van 40 tot 60 jaar geheel afschrijven.

Bij mij gaan wel wat alarmbelletjes af als je begint met het betalen van de lease bedragen voor maar beperkte termijnen gedurende de eerste 15 jaar. Het is een zeer ongebruikelijke constructie. Wat zijn je zekerheden als de verhuurder zegt dat hij na bijvoorbeeld 4 jaar, als jij je mooie bungalows hebt gebouwd, zegt dat de lease niet verlengd gaat worden. Verkijk je niet op een goedkopen leaseprijs, als het te mooi is om waar te zijn zitten er vast addertjes onder het gras. Oppassen geblazen!



zieleffe
User
User icon of zieleffe
spacer line
 

Zucht zucht je ziet mensen terug komen die niet eens de moeite nemen om deze topic door te spitten Als je zo lui ben, of wat ze hier heel erg last van hebben malas, dan mag je op je platte bek vallen en ik hoop het dan ook voor je, want je hebt zeker een familielid uit IndonesiŽ die je van alles wijs maakt en voor liegt, meer kan ik er niet van begrijpen, als je zomaar in het wilde weg met zo vraag komt..... Emoticon: Confused Emoticon: Bye bye Emoticon: Bye bye


Verdediging is de ruiter van kritiek--- *O* --,Het doel heiligt de middelen

_Jarno_
User
User icon of _Jarno_
spacer line
 


On 19-11-2016 01:52 zieleffe wrote:
Zucht zucht je ziet mensen terug komen die niet eens de moeite nemen om deze topic door te spitten Als je zo lui ben, of wat ze hier heel erg last van hebben malas, dan mag je op je platte bek vallen en ik hoop het dan ook voor je, want je hebt zeker een familielid uit IndonesiŽ die je van alles wijs maakt en voor liegt, meer kan ik er niet van begrijpen, als je zomaar in het wilde weg met zo vraag komt..... Emoticon: Confused Emoticon: Bye bye Emoticon: Bye bye


Weer een fraaie manier om iemand welkom te heten!


Een dag niet gelachen is een dag niet geleefd

morreke
User
spacer line
 

Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.jobvanstaalduinen: De eerste leaseperiode staat vast voor 15 jaar, het is gewoon dat we gespreid mogen betalen. Hij kan de lease na 4 jaar niet verbreken.

Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.zieleffe: ook goeiemorgen, wat bedoel je met deze topic doorspitten ? Je bedoelt waarschijnlijk dit forum ? Nu, als ik je even mag inlichten, ik heb de search functie gebruikt en er zijn 0 topics over due diligence. Nou ja, nu 1tje. Er staat gewoon weinig informatie hierover op het net. Misschien in het bahasa, maar die taal beheers ik nog niet voldoende. Daarnaast veranderen de wetten constant, dus niks mis met mijn vragen toch ? Daar dient een forum voor. Verder wens ik je een prettig weekend !



salina
User
User icon of salina
spacer line
 

Ik ken ontelbaar veel verhalen van mensen die de mist zijn ingegaan. Zeker bij projecten waar nog op gebouwd moest worden. Je moet je er zo ontzettend in verdiepen en 100% zeker weten wat in het contract staat dat je ondertekent. Zelfs dan nog....Je gaat het gewoon niet winnen van een Indonesier die na de bouw van jouw huisjes zijn/haar kans schoon ziet en jou er gewoon aftrapt. Met of zonder contract. Doe het gewoon niet, tenzij het je niks uitmaakt of je duizenden euro's kwijt bent in de toekomst.



morreke
User
spacer line
 

Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.Salina, daarnaast staan ontelbaar veel verhalen van mensen waar het wel gelukt is. Ook in Nederland zijn er mensen die bedrogen werden door hun aannemer tijdens het bouwen van hun huis, ... Volgens velen is een leasecontract toch een veilige manier om iets op te bouwen ? Moest iederen zo denken zou er niets meer ondernomen worden.



salina
User
User icon of salina
spacer line
 

Ontelbare succesverhalen geloof ik niet in. Er zijn niet zoveel mensen die toegeven dat ze opgelicht zijn joh, die schamen zich rot. Ik woon nu een jaar of 7 in Indonesie en ik heb inmiddels genoeg om me heen gezien. En nog zie ik ellende om me heen. Soms is het te overzien hoor en lost het allemaal wel weer op. Maar vaak ook niet en moeten ze berooid weer terug naar Nederland.
Ja in Nederland worden er ook mensen bedrogen door de aannemer maar daar heb ik het hier eigenlijk niet over. Dit gaat veel verder dan bedrog. En niet alleen de bule's worden bedrogen maar hun eigen volk belazeren ze net zo makkelijk.
Maar misschien ben ik te pessimistisch en heb alleen ik die onbetrouwbare honden om me heen gezien/gehad. Misschien horen jullie dan wel tot die groep waar het allemaal wel lukt, zelfs zonder je goed ingelezen te hebben. Wie weet. Emoticon: Yes!



zieleffe
User
User icon of zieleffe
spacer line
 


Op 19-11-2016 05:00 schreef _Jarno_:

[quote verwijderd]


Weer een fraaie manier om iemand welkom te heten!

Ja je heb gelijk omdat ik een fout maakte met de topic i.p.v.site's eerst te bekijken als je op de hoogte wil zijn is er genoeg er over geschreven hoe velen er aan naar de donder zijn gegaan met zulke naÔviteiten te gaan bedenken laat staan er naar toe te werken...... Emoticon: Shut up! Emoticon: Sadley


Verdediging is de ruiter van kritiek--- *O* --,Het doel heiligt de middelen

morreke
User
spacer line
 

Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.zieleffe, nou als het gaat om naiviteit, dat valt best wel mee. We zijn al 2 jaar bezig om en geschikt plekje te vinden, eerst in indonesie zelf voor 3 maand, nadien weer een 3tal weken. We gaan niet over een nacht ijs bij het nemen van beslissingen, we vragen raad aan een advocaat, notaris en komen met onze vragen ook eens hier terecht. We hebben nog nooit een cent voorschot betaald, dus er is niks verloren Emoticon: Wink Ik weet dat een forum niet de beste manier is om raad te vragen, maar het is nu eenmaal zo dat we het land weer uit moesten en alles van op afstand moeten regelen.

We kennen ondertussen ook wel de mooipraters, degenen die snel geld willen zien, degenen die een grond willen verkopen die niet van hen is. We zijn tig keren met ons brommertje zelf naar de BPN gereden om dingen te checken. Deze keer voelt het gewoon anders aan.

We zijn ons er zeker van bewust dat iets nieuw beginnen, en zeker in Indonesie een bumpy ride zal worden waar we nog voor veel verrassingen zullen komen staan, maar dat mag ons niet beletten onze dromen na te jagen. Want mensen die alleen maar dromen en zich net voor hun laatste adem afvragen, was het nu dit. Zo zijn er wel ontelbaren en die zie ik ook echt elke dag !



salina
User
User icon of salina
spacer line
 

In Jakarta zit een Nederlandse advocate die zich bezig houdt met dit soort zaken.
Ik moet ff heel hard denken waar ik haar naam kan vinden.



KotaRadja
User
User icon of KotaRadja
spacer line
 

Hij wil wel dat alles wat wij op die grond bouwen daarna eigendom van hem wordt. Is dit gebruikelijk ?
Wil jij dan de boel opruimen na de huur periode? Jij kan weer vertrekken en dat zit hij met de gabakken peren.

Het gaat hier wss om houten bungalows en een paar kleine betonnen gebouwtjes
Bij mijn weten is een soort guesthouse met (slechts) een aantal kamers max 12 (hou me tegoed voor dit aantal) vrij om te verhuren zonder vergunning.


Hij kan de lease na 4 jaar niet verbreken.
Confirmeer dit even bij een betrouwbare advocaat.

Mocht je de totale investering kunnen missen met nadruk op "missen" en voor een eventuele terugkeer er geen belemmeringen zijn, wens ik je veel sterkte toe met je droomwens. Gewoon doen.



spacer line  


Op 19-11-2016 05:59 schreef morreke:
Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.Salina, daarnaast staan ontelbaar veel verhalen van mensen waar het wel gelukt is. Ook in Nederland zijn er mensen die bedrogen werden door hun aannemer tijdens het bouwen van hun huis, ... Volgens velen is een leasecontract toch een veilige manier om iets op te bouwen ? Moest iederen zo denken zou er niets meer ondernomen worden.
Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.Morreke, ik ben zelf ook meer dan twee jaar bezig geweest om een een huis te leasen en heb nu tot tevredenheid een huis in Ubud. Ik heb zelf in mijn beroeppraktijk in NL veel te maken gehad met het afsluiten van contracten in de wereld van de ruimtelijke ordening en bouw en heb me zelf eerst een goed beeld verschaft van de cotractvorming in de RI en me verdiept in het fenomeen leasen. Uit jouw vraag of het normaal is dat de eigenaar van de grond de opstallen verkrijgt na het aflopen van de lease, maak ik op dat het geen kwaad kan je wat verder in de materie te verdiepen. Ik ben in mijn zoektocht heel wat slechte leasecontracten tegengekomen, maar ken ook vele voorbeelden van leasecontracten die degelijk zijn opgesteld en die na een aantal jaren gewoon weer doorverkocht konden worden. daarom nog maar even de volgende aandachtspunten;
* Omdat bij afloop van de lease je alles weer kwijt bent, zijn leasecontracten van 15 jaar of minder steeds moelijker weer te verkopen. Dus beginnen met een leasetermijn van 15 jaar is niet echt slim.
* Leasen van grond waarbij uiteindelijk niet gebouwd mag worden komt voor, soms wordt dan illegaal gebouwd, soms neemt men zijn verlies
* Er zijn veel contracten waarbij men kan verlengen tegen de dan geldende marktprijs, nooit akkoord gaan met zo'n clausule want dan ben je je woning gewoon kwijt na afloop van de eerste termijn. Altijd de prijs voor verlenging vastleggen
* Er wordt veel aangeboden op mooie buitenplaatsen ver weg van voorzieningen, maar waar uiteindelijk niemand wil zitten. Moeilijk weer te verkopen en moeilijk te verhuren. Dus denk goed na over de lokatie.
* Denk ook aan voorzieningen zoals electra, internet en de mogelijkheid voor het oppompen van grondwater. Zeker als je verhuurt zijn dat essentiŽle zaken.



spacer line  


Op 19-11-2016 10:13 schreef KotaRadja:


Bij mijn weten is een soort guesthouse met (slechts) een aantal kamers max 12 (hou me tegoed voor dit aantal) vrij om te verhuren zonder vergunning.

Voor vehuur is een Pondok Wisata nodig. Maximaal aantal te verhuren kamers is 5. Meer dan 5 vereist een hotelvergunning, die zeer moeilijk te verkrijgen is voor buitenlanders.



KotaRadja
User
User icon of KotaRadja
spacer line
 

Voor vehuur is een Pondok Wisata nodig. Maximaal aantal te verhuren kamers is 5. Meer dan 5 vereist een hotelvergunning, die zeer moeilijk te verkrijgen is voor buitenlanders.

Wanneer de Pondok Wisata (guestsehouse) vergunning op een indonesische naam komt te staan is het wellicht makkelijker Emoticon: Smile

http://www.bali-individually.c(...)t-your-property-bali



spacer line  


Op 19-11-2016 10:51 schreef KotaRadja:
Voor vehuur is een Pondok Wisata nodig. Maximaal aantal te verhuren kamers is 5. Meer dan 5 vereist een hotelvergunning, die zeer moeilijk te verkrijgen is voor buitenlanders.

Wanneer de Pondok Wisata (guestsehouse) vergunning op een indonesische naam komt te staan is het wellicht makkelijker Emoticon: Smile

http://www.bali-individually.c(...)t-your-property-bali

Gebruikelijk is dat de zowel de bouwvergunning als de pondok Wisata op naam van de eigenaar van de grond worden aangevraagd en verleend. Dat is ook iets wat goed in de leaseovereenkomst moet worden geregeld als dat bij het tekenen van de leaseovereenkomst nog niet aanwezig is.



morreke
User
spacer line
 

top, bedankt voor de reacties alvast, hier heb ik iets aan !! Emoticon: Smile




mahonie
User
spacer line
 

Morreke, ik sluit mij volledig aan bij de adviezen van o.a. Job.
Mijn zus en zwager hebben zijn 11 jaar bezig geweest hun droom te realiseren.
Uiteindelijk viel de keuze op IndonesiŽ. Heel veel vallen en opstaan. Dat gebeurt als je risico's neemt. Zij zitten inmiddels op hun droomplek. Wat heel belangrijk is; behalve een "goede" advocaat doen jullie er goed aan op zoek te gaan naar een eveneens "goede" notaris. Liefst 2 personen die totaal niets met elkaar te maken hebben. Zo heeft m.n. de notaris heel zwakke plekken ontdekt in de "adviezen" van een advocaat. uiteraard
was de advocaat hier niet blij mee.
Jullie gaan een avontuur tegemoet. Respect!! Laat je niet ontmoedigen. Ik wens jullie heel veel sterkte/volharding/ succes toe bij het nemen van de hindernissen die ongetwijfeld op de meest onverwachte momenten opdoemen. Sommige reacties op dit forum komen wellicht "rauw" over maar zijn zonder meer overwegend goed bedoeld. Nogmaals oprecht VEEL SUCCES toegewenst.




spacer line  


On 19-11-2016 05:59 morreke wrote:
Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.Salina, daarnaast staan ontelbaar veel verhalen van mensen waar het wel gelukt is. Ook in Nederland zijn er mensen die bedrogen werden door hun aannemer tijdens het bouwen van hun huis, ...

Volgens velen is een leasecontract toch een veilige manier om iets op te bouwen ? Moest iederen zo denken zou er niets meer ondernomen worden.


Ik lees mee , ben toch mede ongerust .
Heeft men rekening gehouden met Peraturan Pemerintah (P.P) No. 103 Tahun 2015 ?
Ook de domicilie van de WNA huurder ?
De Hak Pakai(lease contract ?) is op dit moment de enige legale constructie, voor de zekerheid vraag het aan een Notaris PPAT in Indonesia.

Ik vraag me af wat de relevantie is van het inschakelen van een advocaat, is hij terzake kundig of bekend met de UUPA= Agrarische wet ? .

We moeten eerst stap voor stap handelen.
Verkrijgen van locatie(Hak Pakai).
IMB , om een gebouw te bouwen.
En de andere vergunningen , HGU- Hak Guna Usaha =je exploiteert een guesthouse ) etc .

En betaalt men ook belasting (aanvragen van NPWP), krijgt men dat als je niet woonachtig bent in Indonesia ?
Er zijn veel valkuilen die men moet weten.


bisa dicek of makemyday .

mahonie
User
spacer line
 

Surya Atmadja, dit is exact wat ik bedoel, in het geval van mijn familie was de notaris zichtbaar geschrokken bij het lezen van de adviezen van de advocaat.

"Had mij toch eerst geraadpleegd, nu zijn jullie zoveel tijd en energie kwijt. Dit klopt niet etc.etc."



spacer line  

Removed to prevent your adress from being spammed. Click this to go to the user profile.morreke,
het zou aardig zijn als je jouw ervaringen zou willen delen op dit forum. Altijd weer leerzaam en misschien kan je nog iets vertellen over de locatie en je plannen.



oyibo
Moderator
User icon of oyibo
spacer line
 

Goed advies?
Niet aan beginnen. Tenzij natuurlijk je van je centjrs afgeholpen wil worden.

Met dit topic alleen al? Zie ik een financieel debakel aankomen.
En de succesverhalen? Vergeet het rustig.

Misschien niet het antwoord wat je zou willen horen.
Advocaten en notarissen zijn corrupter dan corrupt.

Als je dit enkele gegeven niet begrijpt? Ik zou zeggen, help je zelf door het niet te doen.



It's only kinky the first time.


You have to be logged in to post a message. You can login by clicking here.
If you do not have an account yet, you can register yourself here.



49,974,355 topic views - 222,224 posts - 13,488 topics - 16,255 members - last post @ 23-09-2017 16:21 CET

Created by indahnesia.com · feedback & contact · © 2000-2017
Other websites by indahnesia.com: ticketindonesia.info · kamus-online.com · indonesiepagina.nl · suvono.nl

90,077,737 pageviews Discover Indonesia Online at indahnesia.com